La Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR), que mide el índice de actividad del mercado, registró un 18,18% de incremento intermensual en mayo, lo que representa 46,64 puntos, cuando se toma como base de referencia máxima a los 100, correspondientes al pico registrado en 2011.
Esta mejora, explicaron desde la entidad, se debe a la mayor demanda de alquileres, que a su vez se relaciona con la firmeza en el valor de los commodities agrícolas. Así, se regresó a los guarismos del trimestre julio, agosto y septiembre del 2020, cuando se produjo un gran rebote tras tocar mínimos históricos.
Cabe destacar que el índice “InCAIR” mide la intensidad de la actividad inmobiliaria, que no se relaciona con los valores ni tampoco incluye solo la concreción de operaciones, ya sean arrendamientos o compras de campos, sino que también tiene en cuenta a otros aspectos, como consultas y publicaciones que se hacen con ese fin. Para confeccionarlo, CAIR lleva a cabo un relevamiento entre sus socios.
En diálogo con Tranquera, el presidente de CAIR, Juan José Madero, explicó que luego de meses oscilantes, entre subas y bajas, en mayo se dio un pico alto, porque el mercado pareciera encontrar “un equilibrio”, donde los inversores ya notan que los precios de los campos se estabilizaron y no bajarán más de lo que ya lo hicieron.
Madero ejemplificó que hay una balanza con dos platos. En uno, se encuentra el fundamento bajista, que es el “escenario político y económico argentino”, y en el otro el alcista, que oficia de contrapeso, que es la firmeza de los commodities, ya sea en el caso de los granos o la carne, lo que convierte al agro en “una actividad muy atractiva” para colocar pesos. “Un buen termómetro de eso es la demanda de los alquileres, que se ha mantenido muy firme durante toda esta campaña”.
En ese sentido, Madero explicó que, durante gran parte el año pasado, en esa balanza solamente estaban puestos los fundamentos negativos, dado el “escenario desnaturalizado” por la pandemia, con caídas del 15% al 20% de los valores, en dólares, de las tierras.
Pero, a medida que se fue acercando la campaña 2021/22, esa tendencia negativa comenzó a revertirse, y quedaron a la par los fundamentos alcistas y bajistas. “Los valores de los alquileres subieron un 10% o 15% en producto, que a su vez vale más. Porque lo que se pagaba 10 quintales de soja, por poner un ejemplo, hoy se paga 11 o 12. Entonces, los propietarios, que quizás están decididos a vender, pero no necesitados de hacerlo, saben que reciben un buen alquiler y no tienen motivos por el cual bajar las cotizaciones de sus campos”.
En lo que hace el acumulado de enero a mayo, sin tener en cuenta al 2020 que fue “totalmente atípico”, por la cuarentena estricta que hasta dificultaba poder ir a visitar los campos, Madero aseguró que la actividad se encuentra en niveles similares a ese mismo período del 2019.
En tanto, Madero consideró que muchos inversores especulan con que en las elecciones legislativas de este año haya un resultado adverso hacia el Gobierno, para darle paso a “una visión política un poco más racional”, que de más serenidad de cara al futuro, y que así los precios no bajen, o incluso aumenten. “Algunos se adelantan a esa posibilidad, y empiezan a avanzar con el proyecto de comprar tierras”.
Al respecto, consideró que la moneda norteamericana ya no es “tan atractiva” como lo era antes. “El argentino se refugia en dólares, pero el mundo no. En cambio, la tierra siempre ha sido un bien escaso, no se deprecia, y es un excelente resguardo del capital para el largo plazo”.
No obstante, Madero detalló que los negocios que se están concretando son de escala “más bien chica” y que no se observan grandes transacciones, salvo casos muy puntuales. “Sobre todo, la demanda se centra en los suelos agrícolas”, añadió.
Mientras que las operaciones se concretan con el dólar billete como referencia. “Se toma en cuenta al contado con liqui o MEP, es decir los que permiten hacerse de la divisa. Quizás hay casos que se hacen en pesos, porque el vendedor puede colocarlos de alguna manera para obtener los dólares. Por eso, un gran obstáculo hoy es cómo se instrumenta que el comprador pueda pagar los dólares acordados. Las trabas que tiene Argentina, como el cepo, hacen que eso se dificulte”.
Las señales políticas, claves para el mercado
Madero aclaró que este equilibrio, que encontró el mercado luego de muchas turbulencias, continuará en la medida que no se afecte al “status quo”. Por eso, evaluó como un factor desalentador al cierre de exportaciones de carne vacuna y las recientes declaraciones del mandatario Alberto Fernández sobre que no tiene sentido tener “tierras improductivas”, cuando hay mucha gente que necesita “un terreno”, algo que fue repudiado por buena parte del sector, que opina que puso en tela de juicio a la propiedad privada.
“Tierras improductivas sería que no tienen potencial, aunque uno quiera. Cuando, en realidad, serían no producidas o no trabajadas en este caso. Ese sería el concepto correcto. Pero más allá de la retórica, no ayuda en nada que el presidente haga una declamación de ese tipo. Exacerba innecesariamente los ánimos en la sociedad, que pide serenidad para buscar el progreso y el bien común de cara al futuro. Pero esa declaración, no sé para qué tribuna, ha sido posterior a la elaboración del último índice. Vamos a ver si esto repercute en algo durante el mes actual. Aunque no pareciera, por lo que estoy percibiendo en el ida y vuelta que tengo con los socios de la Cámara”, analizó Madero.
En ese sentido, agregó que esas posturas “buscan desalentar las inversiones genuinas de todo tipo y generar inseguridad sobre la propiedad privada. El año pasado también tuvimos varias declamaciones similares, con Vicentin, las usurpaciones y la modificación de la Ley de Fuego”.
Poco interés de los inversores extranjeros pese a los bajos precios
Durante la entrevista, Madero indicó que la hectárea, Clase 1 de la zona núcleo de Argentina, cuesta un 50% menos que en el “cinturón maicero” de EEUU. “Son lugares comparables en calidad, potencial, etc. Argentina, en el pico de precios entre 2011 y 2012, estaba muy pareja con el cinturón maicero. Pero, de un tiempo a esta parte, la brecha se fue ampliando y hoy los campos acá valen unos USD 12.500 o 13 mil (por hectárea), y allá están en los USD 25 mil”.
Sin embargo, no se nota un interés de inversores extranjeros en los suelos nacionales. “Primero, porque hay una ley que los limita seriamente. Segundo, no es atractiva la falta de seguridad jurídica, que para los extranjeros es la madre del borrego. Puede resultar más rentable o menos, pagar más o menos impuestos, pero no les cabe en la cabeza esa incertidumbre de un presidente hablando de que la tierra, esto que el otro”.
En ese sentido, indicó que el capital foráneo, generalmente, se centra en lugares donde a los argentinos les cuesta más invertir. “Suelen ser proyectos de largo plazo, estratégicos, con el foco en el desarrollo productivo de esas tierras, en zonas marginales”.
