Luego de tocar su piso histórico en mayo, la actividad inmobiliaria rural continúa recuperándose. Según el índice mensual que elabora la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR), en julio hubo un repunte del 9,7% respecto a junio, mes que a su vez había mostrado un gran rebote del 87,54% en comparación con los alicaídos números de mayo.
No obstante, a pesar de la gran recuperación, los niveles alcanzados durante julio muestran una baja del 0,5% frente al mismo mes del año pasado. “Para graficarlo, el mercado inmobiliario rural era como un paciente que estaba en coma y abrió los ojos. De un piso muy bajo, el mínimo movimiento hizo que el rebote fuera muy fuerte. La actividad sigue complicada, pero el cambio de tendencia es alentador”, aseveró el presidente de CAIR, Juan José Madero, al ser entrevistado por Tranquera.
Al respecto, vale aclarar que el índice “InCAIR” mide la intensidad de la actividad inmobiliaria, que no son necesariamente las compras de campos, sino que también abarca a otros aspectos, como consultas y publicaciones que se hacen con ese fin. Para confeccionarlo, CAIR lleva a cabo un relevamiento entre sus socios.
Se toma como base de referencia máxima 100 puntos, correspondientes al pico de máxima actividad histórica en 2011. En mayo pasado el índice se ubicó en los 21,04 puntos, en junio saltó a 39,46 y durante julio alcanzó los 43,47.
Madero consideró que la baja de mayo, que significó un hundimiento del 53% interanual y 25,32% intermensual, se dio por el “efecto Vicentin”, debido a que a los problemas económicos ya existentes, como la brecha cambiaria y el cepo al dólar, se sumó la incertidumbre sobre la seguridad jurídica de la propiedad privada, luego de que el Gobierno anunciara el proyecto de ley para expropiar a la cerealera.
Según Madero, la actual remontada se explica por una serie de hechos más alentadores, como la marcha atrás del Gobierno en el proyecto para quedarse con Vicentin, el acuerdo con los bonistas, y el acercamiento del oficialismo al sector tras apoyar una iniciativa de representantes de la cadena agroindustrial, que tiene como objetivo exportar anualmente 100 mil millones de dólares en los próximos 10 años, sin requerir de subsidios estatales.
“las inversiones en campos son de largo plazo, antes de tomar esa decisión hay que estar muy seguro”
“Las señales políticas influyen mucho, porque las inversiones en campos son importantes, de muy largo plazo, donde se inmoviliza mucho capital y antes de tomar esa decisión hay que estar muy seguro”, afirmó Madero.
Al respecto recordó que tras las PASO presidenciales, en agosto del 2019, el mercado comenzó a experimentar una caída de actividad y precios en lo que se refiere a la compra/venta de campos. “Hubo un deja vu de lo que sucedió con el anterior Gobierno kirchnerista. El mercado en ese momento asumió que habría una política poco alentadora para el sector”.
En ese sentido, remarcó que “todavía el escenario sigue siendo de mucha complejidad y volatilidad. Hubo una marcha (opositora) y reacciones políticas que no se sabe bien para donde apuntan”.
Por otra parte, resaltó que las medidas dispuestas para combatir la pandemia también son una complicación para que el mercado se desarrolle con normalidad. “Hay trabas al principio, en el desarrollo, y sobre el final de las operaciones”.
Al respecto, mencionó que las restricciones para circular y la falta de hospedajes dificultan las recorridas por los campos de los posibles compradores.
Además comentó que los registros y escribanías, depende de la jurisdicción en que se ubiquen, suelen funcionar de manera remota, con horarios restringidos, por lo que se demoran las firmas de escrituras y otros documentos.
Precios a la baja
Si bien Madero aclaró que “generalizar tendencias es temerario” en la actividad inmobiliaria rural, ya que hay una “altísima heterogeneidad” en cada región, lo cierto es que en la “zona núcleo, clase 1” pueden verse rebajas de entre un 15 y 20% en los valores de la tierra desde mediados del año pasado, coincidente con la celebración de las PASO. “Esos campos que valían 15 o 16 mil dólares por hectárea, hoy están entre 12 y 13 mil. Hablamos de aquellos ubicados en el sur de Santa Fe, norte de Buenos Aires y este de Córdoba”.
Mientras que la merma en los precios es mayor en áreas más marginales. “Hay bajas cercanas al 40% en la región extrapampeana, como en el NOA o el oeste árido. Mientras que campos de monte alto de caldén, ubicados en La Pampa o San Luis, que estaban en los 600 o 550 dólares por hectárea, hoy rondan lo 400”.
De hecho en esa zona, y otras más marginales, las operaciones son prácticamente nulas. En cambio, la demanda se enfoca principalmente en la provincia de Buenos Aires, sur de Santa Fe, Córdoba y una parte de Entre Ríos.
“Estamos en un momento donde la oferta y la demanda empezaron a acercarse un poco”
“La lectura que hacemos es que estamos en un momento donde la oferta y la demanda empezaron a acercarse un poco. El vendedor, si bien estaba en una posición bastante razonable, adoptó más flexibilidad para escuchar propuestas. Mientras que el inversor, que estaba muy hostil, vio que no concretaba los negocios y aflojó un poco su postura. Entonces se pudo empezar a conversar. Eso es lo que reflejó ese cambio de tendencia fuerte de mayo a junio”, detalló Madero.
En ese sentido, agregó: “Estamos percibiendo que los inversores quieren colocar el dinero en algo seguro. Por eso, la demanda quizás empiece a aparecer un poco más. Porque la tierra es una inversión segura, estará siempre, no se deprecia y por eso siempre sirvió como refugio del capital”.
Madero aseguró que otro factor que influyó positivamente en el ánimo de los inversores es que “nunca se frenaron” las producciones agrícolas y ganaderas, que siguieron con la misma intensidad, pese a las dificultades de la pandemia y la incertidumbre política y económica. Como muestra, los alquileres agrícolas y ganaderos se renovaron prácticamente en las mismas condiciones que el año pasado, con “valores muy sostenidos”, dijo Madero.
En otro orden de temas, el especialista aseguró que la demanda más importante, superior a un 50%, se centra en la búsqueda de campos para planteos agrícolas. El resto se reparte entre producciones ganaderas y mixtas.
En cuanto a la forma de pago, si bien puede variar de acuerdo a cada caso, generalmente suele hacerse con una parte al contado, entre un 30 y 50%, y el resto a completarlo de manera financiada en un plazo de 2 a 3 años. Mientras que el dólar billete es la referencia al momento de negociar las transacciones. En ese sentido, el MEP y CCL es el tipo de cambio que validan los vendedores, ya que es al que deberán acudir para luego obtener la moneda norteamericana.
Por último, Madero evaluó: “Sobre todo con la pandemia, ha quedado más evidente que nunca la importancia de producir y disponer de alimentos. La tierra, que es un bien escaso y finito, es estratégico para eso y siempre va a ser una inversión atractiva para la colocación de dinero. En estos momentos críticos del mercado, para el inversor puede representar una oportunidad muy interesante”.
